核心区域需求仍在花园城运营持续向好

　　8月22日，招商局商业房地产投资信托基金("招商局商业房托基金"或"房托"，香港联交所股份代号：1503)，宣布截至2025年6月30日止六个月(报告期)之中期业绩。

　　期内，公司租金收入为人民币195.7百万元，与2024年相关期间相比减少17.9%。收益总额为人民币225.0百万元，较2024年同期减少15.5%。期内，基金单位持有人每基金单位分派为0.0558港元(相当于人民币0.0509元)，按2025年6月30日基金单位收市价1.23港元计算，相当于按年计算的分派收益率为9.1%。

　　于2025年6月30日，基金单位持有人应占资产净值为人民币2,996百万元，或每基金单位人民币2.66元，相当于根据人民银行于2025年6月30日公布的汇率中间价计算的每基金单位2.92港元，于2025年6月30日基金单位的收市价1.23港元较每基金单位的资产净值折价57.9%。

　　业务表现

　　期间，整体物业组合的出租率从90.6%下降至84.5%，下降6.1个百分点。受科技大厦二期及新时代广场大面积租约到期影响，写字楼的平均出租率从89.8%下降至81.2%。花园城的出租率则持续提升至98.2%，涨幅为4.7个百分点。

　　在北京租赁市场持续供过于求的影响下，招商局航华科贸中心通过"以价换量"的策略，维持了较高的出租率，成功于二季度实现了出租率反弹。深圳租赁市场供过于求的情况则更为严峻，新时代广场的出租率及现时租金则均出现跌幅。花园城出租率持续攀升，但现时租金有所下滑。

　　新时代广场

　　深圳甲级写字楼市场仍然承压，在此充满挑战的环境下，新时代广场现时租金下降了人民币5.2元/平方米至人民币144.6元/平方米。因其2025上半年有大面积租户的租约到期，其出租率从2024年底的74.1%下降至56.4%。

　　新时代广场的估值受到深圳甲级写字楼市场下行，出租率及现时租金下降等影响，其于2025年6月30日的估值下降了人民币20百万元至人民币1,885百万元。

　　数码大厦、科技大厦及科技大厦二期

　　期内，本公司位于网谷的乙级写字楼(科技大厦、科技大厦二期及数码大厦)的出租率和现时租金也受到了不同程度的影响。

　　数码大厦由于部分租户租约到期，其出租率下降了5.0个百分点至86.3%，现时租金下降至人民币127.0元/平方米。科技大厦期内出租率微降至97.4%，但现时租金则较2024年12月31日上涨了人民币3.0元/平方米至人民币142.6元/平方米。科技大厦二期与去年年底相比，其出租率下降了10.3个百分点至89.5%，现时租金同步下降了人民币2.4元/平方米至人民币120.9元/平方米。在估值表现上，科技大厦因其较高的现时租金，其估值上涨了人民币5百万元至人民币947百万元。科技大厦二期和数码大厦的估值则分别下降了1%及1.9%。

　　招商局航华科贸中心

　　北京甲级写字楼竞争环境日益激烈，为提升出租率，招商局航华科贸中心采用了"以价换量"的策略，其出租率大幅回升至92.2%，几乎与去年年底保持同一水平。现时租金下降16%至人民币219.3元/平方米。

　　因北京租赁市场租金下降及物业年期缩短等因素，招商局航华科贸中心的估值下降了人民币101百万元至人民币2,411百万元。

　　花园城

　　花园城的经营情况持续攀升，其出租率攀升了4.7个百分点至98.2%。客流量、活跃会员数及总收入等多项指针均显示，花园城的运营情况向好。但因花园城持续以优惠的价格吸引新租户入驻，在项目接近满租时，其平均现时租金下降至人民币121.7元/平方米。随着市场竞争的愈加激烈，我们将采取新的营销策略，以迎合不断演变的最新市场趋势。于2025年6月30日，花园城的估值为人民币1,465百万元，下降了人民币21百万元。

　　展望

　　展望下半年，中国经济仍面临外部环境复杂多变和内部需求不足的挑战。但在产业政策持续发力、消费潜力逐步释放的背景下，经济有望保持平稳运行态势。商业地产市场预计将继续分化，具备产业支撑的核心区域或率先企稳。政策层面将继续实施精准调控，在稳增长与防风险之间寻求平衡。

　　未来，公司继续积极寻求费用优化空间，特别是利息成本。今年1月，公司完成了人民币41亿元的再融资，招商局商业房托基金的整体融资成本下降了37个基点到2.8%。本公司将在大中华地区寻找更多优质多元化的资产类别投资，包括学生公寓、服务式公寓等抗周期能力更强的资产类别，进一步分散招商局商业房托基金的资产组合及收入来源，实现每基金单位分派的长期可持续增长。